L’expertise ou évaluation immobilière se décline en deux types de rapports : le rapport oral de valeur et le rapport écrit de valeur. Le rapport oral de valeur constitue un accessoire indispensable lors de la délivrance d’un mandat au professionnel de l’immobilier (mandat de vente ou de gestion), lequel nécessite une évaluation préalable du bien mis en vente ou en location.
Cette expertise orale n’est rien d’autre qu’un avis de valeur sans conséquence sur le plan de la responsabilité. Pour donner cet avis, l’agent immobilier s’appuie sur son répertoire de vente et compare les prix obtenus pour le même immeuble ou des immeubles similaires en tenant compte des particularités de l’immeuble ou du bien mis en vente, son état d’entretien et les travaux de remise en état prévisibles. Quant à l’administrateur de biens, il se base sur son répertoire de gestion et compare les loyers fixés pour le même immeuble ou des immeubles similaires en tenant compte des particularités de l’immeuble et du bien mis en location, son état d’entretien et les travaux de remise en état prévisibles. Il est surtout regardant, car en la matière, les loyers sont fixés en fonction de la qualité des villes et quartiers.
En revanche, le professionnel de l’immobilier peut se voir demander un rapport écrit de valeur, soit par le client, soit par un organisme financier sollicité par le propriétaire ou l’acquéreur en vue de la délivrance d’un prêt. Cette activité devient alors une activité d’expertise outrepassant ainsi les compétences du professionnel immobilier ordinaire, laquelle ne doit être exercée qu’avec la compétence nécessaire et doit faire l’objet d’une rémunération distincte, justifiée par la responsabilité de l’expert et le travail accompli. Cette activité ne rentre pas dans le domaine de la réglementation de la loi du 02 janvier 1970, dite loi Hoguet, et constitue donc un secteur distinct, bien que complémentaire de la transaction immobilière.
Une formation préalable doit être acquise pour exercer cette activité, soit auprès des organisations syndicales, soit à l’université ou encore dans les écoles ou instituts spécialisés. Il existe, en effet, des techniques d’évaluation des biens immobiliers et des fonds de commerce qui doivent être connues de l’expert pour réaliser correctement la mission à lui confiée.
Sur le plan de la responsabilité, l’expertise immobilière est une activité à risque qui doit faire l’objet d’une assurance spéciale, alors que tous les contrats de responsabilité civile professionnelle ne comportent pas toujours une garantie pour cette activité. Les erreurs commises peuvent, en effet, entraîner de lourds dommages et intérêts en cas d’erreur d’appréciation des valeurs, lesquelles peuvent fluctuer rapidement, notamment en période de crise du marché immobilier.
Dans le secteur immobilier ivoirien, force est de reconnaître qu’il existe deux catégories d’«experts immobiliers». La première est incarnée par des professionnels immobiliers ayant acquis une formation préalable soit auprès des organisations syndicales, soit à l’Université ou encore dans les Ecoles ou Instituts spécialisés.
La seconde catégorie regroupe généralement des ingénieurs en bâtiment et/ou travaux publics qui, ayant été agréés par des Cours d’Appel en tant qu’experts judiciaires au titre des « Affaires immobilières et Loyers » se font appeler « experts immobiliers » et exercent la profession à cet effet, alors même qu’aucune Cour d’Appel n’a jamais donné la qualité d’expert immobilier à qui que ce soit.
Pour éviter la confusion, il est donc nécessaire de faire appel à votre professionnel de l’immobilier qui, lui, est compétent à distinguer la vraie expertise de la mauvaise et le vrai expert immobilier du faux.
